Zoekt u een bouwgrond in een gemeente waar de prijzen de afgelopen zes maanden zijn veranderd, maar de gegevens die op het portaal dat u raadpleegt worden weergegeven, dateren van het vorige jaar? Dit verschil tussen de werkelijke markt en de beschikbare informatie is de eerste valkuil van een online vastgoedonderzoek. Weten waar u betrouwbare gegevens kunt vinden, en vooral hoe u deze moet lezen, bespaart u weken op een aankoop- of huurinvesteringsproject.
Verschil tussen DVF-gegevens en werkelijke vastgoedmarktprijzen
We vergeten vaak: de openbare databases over vastgoedtransacties weerspiegelen de markt van vandaag niet. De DVF-gegevens (Demandes de Valeurs Foncières) volgen een halfjaarlijks ritme. De update van april 2026 dekte de verkopen die tot 31 december 2025 waren geregistreerd, en die van oktober 2026 zou het eerste semester van 2026 moeten omvatten.
Concreet, wanneer we prijzen per vierkante meter vergelijken op een vastgoedportaal, moet u de datum van de laatste update controleren voordat u een beslissing neemt. Een verschil van enkele maanden tussen de weergegeven gegevens en de werkelijke situatie kan een budgetschatting vertekenen, vooral in gebieden waar de markt snel verandert.
Om deze gegevens effectief te combineren met recente advertenties, kunt u de vastgoedinformatie op Indiz raadplegen die verschillende bronnen aggregeert en het mogelijk maakt om weergegeven prijzen en daadwerkelijk geregistreerde transacties in een bepaalde sector te confronteren.
DPE en verhuurverbod: een filter dat vanaf het begin moet worden geïntegreerd
Als het project gericht is op een huurinvestering, is het energieprestatiecertificaat niet langer een eenvoudig administratief document. Sinds 1 januari 2025 kan een woning met label G niet meer worden aangeboden aan een nieuwe huurder in het vasteland. Woningen met label F volgen in 2028, en die met label E in 2034.
Deze beperking verandert de situatie met betrekking tot de rentabiliteit van een eigendom. Een appartement dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden maar met label F of G, vereist een renovatiebudget dat u moet inschatten nog voordat u het bezoekt.
Wat de nieuwe DPE-berekening verandert voor vergelijkingen
De manier van berekenen van de DPE is veranderd op 1 januari 2026. Woningen die elektrisch worden verwarmd, kunnen nu een andere label krijgen zonder dat er enige werkzaamheden zijn uitgevoerd. In de praktijk vereist het vergelijken van een DPE die vóór 2026 is vastgesteld met een recente DPE voorzichtigheid: hetzelfde verbruik kan twee verschillende labels opleveren, afhankelijk van de datum van het diagnosticeren.
Op een portaal zoals Indiz moet deze informatie worden vergeleken met de datum van de weergegeven DPE. Een eigendom dat van F naar D is gegaan dankzij de nieuwe berekening, heeft niet noodzakelijkerwijs een echte verbetering in thermisch comfort ervaren.
Groene waarde: DPE en verkoopprijs in dezelfde sector combineren
Het begrip groene waarde verwijst naar het prijsverschil tussen twee vergelijkbare eigendommen met verschillende energie-labels. Dit kan worden ingeschat door de DVF-gegevens te combineren met de DPE-diagnoses in hetzelfde geografische gebied.
Deze aanpak maakt het mogelijk om de sectoren te identificeren waar de afschrijving als gevolg van een slechte DPE het meest uitgesproken is, en waar een aankoop met renovatiewerkzaamheden rendabel kan blijken. De reacties hierover variëren afhankelijk van de lokale markten, maar de algemene trend laat een toenemend prijsverschil zien tussen goed geclassificeerde eigendommen en energieverspillers.
- Controleer het DPE-label en de datum van vaststelling voor elk geraadpleegd eigendom, waarbij u onderscheid maakt tussen diagnoses die vóór en na januari 2026 zijn uitgevoerd
- Vergelijk de prijs per vierkante meter van het eigendom met recente DVF-transacties in dezelfde buurt, rekening houdend met het tijdsverschil van de gegevens
- Schrijf de kosten voor energie-renovatie in als het eigendom is geclassificeerd als E, F of G, omdat het geleidelijke verhuurverbod de liquiditeit van deze eigendommen bij verkoop vermindert
Beperkingen van een geautomatiseerde analyse van vastgoedprijzen
Portalen die een gemiddelde prijs per vierkante meter voor een hele gemeente berekenen, vervlakken zeer verschillende realiteiten. Twee straten die 200 meter van elkaar verwijderd zijn, kunnen aanzienlijke prijsverschillen vertonen afhankelijk van de nabijheid van openbaar vervoer, de staat van de appartementen of het lokale bestemmingsplan.
Een geautomatiseerd hulpmiddel geeft een trend, geen prijs. Om te verfijnen, combineren we met actieve advertenties, de waargenomen verkooptermijnen en, wanneer mogelijk, de feedback van lokale makelaars die de micro-markten kennen.
Filter vastgoedadvertenties op basis van operationele criteria
De meeste vastgoedonderzoeken falen door een overvloed aan resultaten, niet door gebrek aan. Beperk de zoekomvang tot drie niet-onderhandelbare criteria voordat u ook maar een verzoek indient, zodat u alleen echt relevante eigendommen bekijkt.
- Maximumbudget inclusief notariskosten en, indien van toepassing, de geschatte kosten voor het voldoen aan energie-eisen
- Geografisch gebied gedefinieerd door een dagelijkse reistijd of door een specifiek schoolgebied, niet door een willekeurige kilometerstraal
- Type eigendom en minimale oppervlakte aangepast aan het werkelijke gebruik (hoofdverblijf, gemeubileerde verhuur, samenwonen)
Eenmaal deze filters ingesteld, kunt u secundaire criteria (verdieping, blootstelling, parkeren) toevoegen zonder het risico te lopen te veel af te dwalen. Op Indiz maakt deze hiërarchisering het mogelijk om snel de resultaten te sorteren en de eigendommen te identificeren die een bezoek waard zijn.
Een sector volgen in plaats van een eigendom te zoeken
Voor een project op middellange termijn draait de logica om: in plaats van een specifiek eigendom te zoeken, volgt u de evolutie van een sector. Het observeren van verkoopprijzen en verkooptermijnen over meerdere maanden biedt een veel betrouwbaardere kijk op de lokale markt dan een eenmalig onderzoek.
Deze aanpak is bijzonder nuttig in middelgrote steden waar het volume aan transacties bescheiden blijft. Enkele atypische verkopen kunnen een gemiddelde vertekenen, en alleen een regelmatige follow-up maakt het mogelijk om een echte trend van een statistisch toeval te onderscheiden.
De combinatie van transactiedata, energie-labels en actieve advertenties blijft de meest betrouwbare methode om een aankoop- of investeringsbeslissing te nemen. Geen enkel portaal vervangt een grondige analyse, maar beginnen met goed gefilterde en correct gedateerde gegevens vermindert aanzienlijk het risico op een verkeerde schatting.
